É comum ocorrerem dúvidas sobre qual o papel de uma administradora de condomínios e qual o papel do síndico, e até mesmo confundir os termos e as responsabilidades de cada um.
Inclusive, também é comum nos depararmos com condomínios que possuem síndicos mas não tem administradoras, ou que possuem somente a administradora mas sem síndicos. Nestes casos, a pergunta que fica é: qual a melhor opção? E como ajustar essas questões para que a gestão do local em que reside seja de excelência e dentro da legalidade?
Para responder a essas questões, dentro das particularidades de cada espaço condominial existe um fator importante: Compreender qual o real papel que cada cargo exerce e a sua obrigatoriedade dentro dos condomínios.
Previsão legal
Antes de tudo, tendo em vista estarmos tratando da administração condominial, é importante destacar que o nosso ordenamento jurídico também trata sobre essa questão.
O nosso Código Civil versa, não somente, sobre os direitos e deveres dos condôminos em seus artigos 1.335 e 1.336, os quais podem ser acessados diretamente pelo site do Planalto, mas também versa sobre a administração do condomínio.
Inclusive, reserva uma seção específica sobre a mesma, a começar com o artigo 1.347 tratando sobre os síndicos, os quais falaremos mais especificamente a seguir.
Qual o papel do síndico?
Podemos compreender o papel do síndico como sendo o gestor do condomínio. É ele quem vai se apresentar como a pessoa jurídica responsável pelo local, bem como vai mediar conflitos, gerir as despesas e garantir a ordem e conservação do local.
Para sermos ainda mais detalhistas, como mencionamos anteriormente, o Código Civil versa exatamente sobre as funções do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Síndico profissional
Inclusive, o síndico não precisa ser um residente do condomínio! Se definido em assembleia, e estando de acordo com a condição financeira disponível dos condôminos, é possível contratar um síndico profissional.
É importante destacar que essa profissão tem crescido muito, principalmente diante do tempo cada vez mais escasso das pessoas para conciliarem as suas demandas e compromissos de ordem pessoal com as responsabilidades de gerir um condomínio.
E se o síndico é o gestor, onde entra a necessidade de uma administradora?
O papel da administradora de condomínios
Primeiro é importante ressaltar que, diferentemente do síndico, não é obrigatório que o condomínio tenha uma administradora. Porém, não ser obrigatório não quer dizer que não seja importante ou necessário.
A administradora vem com um papel de braço direito do síndico na função de, como o próprio nome já indica, administrar o condomínio.
Em linhas gerais, a administradora cuida da parte burocrática da gestão, envolvendo, por exemplo, a parte da gestão de recursos humanos, quando da contratação de prestadores de serviço para o condomínio, a parte cartorária e de registros, e a parte financeira lidando com os bancos.
Inclusive, nesse último ponto vale fazer um adendo. As administradoras ficam responsáveis pela emissão de boletos, gerar relatórios e balancetes e gestão da conta do condomínio, porém, nesse último caso, é interessante buscar uma administradora que permita que o seu condomínio possua uma conta individualizada.
É comum as administradoras fazerem o que se chama de pool, e criarem uma conta única com os fundos de todos os condomínios que elas administram, porém, neste caso o condomínio fica exposto a um cenário não tão seguro.
Por fim, as duas funções, síndico e administradora, são diferentes mas complementares, e quanto maior o condomínio a ser administrado, melhor será se houver a combinação dos dois para garantir a gestão eficaz do local.
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