A Reforma Tributária é considerada uma das maiores mudanças no sistema fiscal brasileiro dos últimos 50 anos. Seu objetivo principal é simplificar impostos, reduzir burocracias e tornar o ambiente econômico mais eficiente. No entanto, apesar do discurso de simplificação, o impacto real no mercado imobiliário vai muito além da troca de nomes de tributos.
O setor de imóveis — que envolve compra, venda, locação, investimento e gestão patrimonial — será diretamente afetado. Isso acontece porque a Reforma altera a forma como as operações imobiliárias são tributadas, podendo aumentar custos para alguns proprietários e investidores, ao mesmo tempo em que cria oportunidades estratégicas para quem souber planejar.
Antes de entrar nas mudanças específicas, é importante entender a lógica por trás da Reforma: substituir diversos tributos atuais por um sistema unificado, o IVA Dual, composto pelo IBS e pela CBS. A ideia é simplificar, mas na prática surgem novos enquadramentos, novas alíquotas e novas obrigações, especialmente para pessoas físicas que realizam operações imobiliárias com frequência.
A seguir, explicamos com clareza o que muda e como cada tipo de operação será impactado — sempre com foco em quem compra, vende ou aluga imóveis, seja para uso próprio, renda ou investimento.
Impactos da reforma Reforma Tri…
1. O novo sistema tributário: IBS, CBS e o IVA Dual
A Reforma cria dois tributos principais:
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (fusão do ICMS + ISS)
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (fusão do PIS + COFINS + IPI)
Esses dois impostos formam o IVA Dual, modelo inspirado em sistemas internacionais e com alíquota estimada em 28%.
Embora o discurso oficial seja de simplificação, o mercado imobiliário passa a ter regras mais específicas — especialmente para proprietários pessoa física com múltiplos imóveis ou volume elevado de transações.
2. Como funciona a tributação atual até 2026
Este período é uma fase de transição. Até dezembro de 2026, permanecem as regras vigentes de Imposto de Renda e tributos empresariais.
Locação pela pessoa física
- IR entre 7,5% e 27,5% conforme a faixa de renda.
Locação pela pessoa jurídica
- Carga entre 11,33% e 14,33% (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS).
Venda pela pessoa física
- Ganho de capital entre 15% e 22,5%.
Venda pela pessoa jurídica
- Entre 5,93% e 6,73% sobre o valor da venda.
Essa base serve para comparação com o que entrará em vigor após a Reforma.
3. Quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS nas operações imobiliárias
A grande novidade é que pessoas físicas poderão ser obrigadas a recolher IBS e CBS, algo que antes era exclusivo de empresas.
A PF passa a ser contribuinte quando ultrapassa determinados limites.
Locação
A pessoa física será tributada por IBS e CBS quando:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados e faturamento sobre a receita de locação anual acima de R$ 240 mil; ou
- Faturamento sobre a receita de locação superior a R$ 288 mil/ano, independentemente do número de imóveis.
Compra e venda
A incidência ocorre quando a PF:
- Vende mais de 3 imóveis por ano; ou
- Vende mais de 1 imóvel que ela construído há menos de 5 anos.
Essa é a principal mudança estrutural da Reforma para o setor: investidores pessoas físicas passam a ser vistos como agentes econômicos — e, portanto, tributados como empresas.
4. Novas alíquotas para pessoa física: muito além do IR
A Reforma estabelece redutores, mas ainda assim eleva a carga total.
Locação
- Redutor de 70% → alíquota final de aproximadamente 8,4% de IBS/CBS.
- Soma-se ao IR da pessoa física, chegando a carga total de até 35,9%.
Exemplo:
Aluguel mensal: R$ 25.000
- IR: R$ 6.875
- IBS/CBS: R$ 2.100
Total: R$ 8.975 por mês em tributos
Compra e venda
- Redutor de 50% → alíquota de cerca de 14% de IBS/CBS.
- Somada ao IR de ganho de capital (15%).
Exemplo:
Imóvel vendido por R$ 1.000.000
Ganho de capital: R$ 500.000
- IR: R$ 75.000
- IBS/CBS: R$ 70.000
Total: R$ 145.000 em impostos
5. Pessoa jurídica: vantagens se tornam ainda mais evidentes
Com a Reforma Tributária, operar por pessoa jurídica se torna mais eficiente porque a carga tributária total para compra, venda e locação de imóveis passa a ser significativamente menor do que a tributação aplicada à pessoa física, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou realiza vendas com frequência.
Locação via PJ
Tributação aproximada: 19,28%
Exemplo: aluguel de R$ 25.000 → R$ 4.820 em tributos.
Compra e venda via PJ
- IR + CSLL: cerca de 3,08%
- IBS/CBS: 14% sobre o resultado ajustado
Total aproximado: R$ 100.800 (≈ 10,08%)
A diferença entre os cenários de PF e PJ se torna expressiva — abrindo espaço para novas estratégias.
6. Holding patrimonial: ferramenta essencial no novo cenário
Diante do aumento de tributação e da obrigação de PF contribuir com IBS/CBS, a holding patrimonial passa a ser uma alternativa inteligente.
Principais benefícios
- Economia tributária significativa
- Imóveis fora do inventário
- Planejamento sucessório eficiente
- Maior segurança jurídica
- Profissionalização da gestão dos bens
- Possibilidade de creditamento
- Blindagem contra riscos inerentes à pessoa física
A tendência é que holdings se tornem cada vez mais comuns entre investidores e famílias que buscam reduzir impactos da Reforma.
7. CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro: mais fiscalização
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é uma base nacional criada pela Receita Federal para reunir todas as informações de imóveis urbanos e rurais do país em um único sistema. Ele faz parte do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e tem como objetivo padronizar, integrar e cruzar dados provenientes de cartórios, prefeituras, registros de imóveis, operações financeiras e declarações dos contribuintes.
Com o CIB, a Receita passa a ter uma visão completa da relação entre pessoas, empresas e seus imóveis, ampliando significativamente a capacidade de fiscalização e combate à sonegação.
O CIB permite identificar com mais precisão:
• Rendas de aluguel não declaradas
• Uso gratuito ou subvalorizado de imóveis entre parentes ou empresas
• Arbitramento de valores de referência (valores mínimos presumidos)
• Movimentações patrimoniais inconsistentes com a renda declarada
Consequências práticas:
• Possibilidade de aplicar locação presumida de 10% ao ano sobre imóveis declarados sem uso ou com valores incompatíveis
• Multas e penalidades civis e criminais para proprietários e ocupantes
• Maior rigor no cruzamento entre declaração de IR, contratos de aluguel, contas de consumo, registros de financiamento e escritura
Em síntese, o CIB inaugura uma fase de transparência obrigatória no mercado imobiliário. A informalidade no aluguel — comum em locações sem contrato, valores não registrados ou repassados “por fora” — tende a deixar de existir.
Regularizar contratos, registrar corretamente receitas e manter documentação organizada passa a ser indispensável.
Conclusão: agir agora é fundamental
A Reforma Tributária mudará profundamente a forma de investir, administrar e comercializar imóveis no Brasil. Embora a transição vá até 2026, o momento estratégico para reorganizar o patrimônio é agora.
Proprietários e investidores precisam:
- Avaliar se devem migrar parte dos bens para pessoa jurídica
- Criar ou ajustar uma holding patrimonial
- Regularizar informações antes do CIB entrar em pleno funcionamento
- Planejar sucessão e proteção de bens
- Simular impactos tributários caso a caso
Se você tem dúvidas sobre como a reforma tributária impacta seus imóveis ou deseja garantir uma gestão segura, regular e lucrativa, fale com a Valore Imóveis. Nossa equipe está pronta para orientar, esclarecer e cuidar de todo o processo com profissionalismo e transparência.
