Pequenos detalhes podem representar grandes prejuízos
Todo proprietário deseja basicamente a mesma coisa: vender pelo melhor valor possível ou encontrar um bom locatário no menor prazo possível.
No entanto, alguns imóveis permanecem meses no mercado, recebem poucas visitas ou acumulam negociações frustradas por questões que poderiam ter sido evitadas desde o início.
E nem sempre o problema está no imóvel.
Precificação, apresentação, disponibilidade para visitas, segurança, divulgação e alinhamento entre proprietário e imobiliária interferem diretamente no resultado.
Se você pretende vender ou alugar um imóvel, estes são alguns dos pontos que merecem atenção.
1. O preço precisa refletir o mercado atual, não apenas a expectativa do proprietário
É natural que um imóvel tenha valor emocional para quem viveu nele, investiu em uma reforma ou acompanhou sua valorização ao longo dos anos.
Mas o mercado analisa outros critérios.
Localização, metragem, estado de conservação, idade do prédio, vagas, padrão construtivo, infraestrutura, oferta disponível na região e imóveis semelhantes atualmente à venda ou para locação influenciam diretamente a percepção de preço.
Quando um imóvel entra no mercado muito acima das propriedades que disputam o mesmo comprador, uma consequência comum é receber menos contatos e menos visitas.
Precificar corretamente não significa desvalorizar o patrimônio.
Significa posicioná-lo de maneira competitiva.
2. Colocar um imóvel no mercado exige disponibilidade para receber visitas
Este é um ponto que precisa estar claro desde o início.
A partir do momento em que o proprietário decide vender ou alugar um imóvel, potenciais compradores e locatários precisarão conhecê-lo.
Fotos, vídeos e tours virtuais são fundamentais para despertar interesse, mas dificilmente substituem completamente a visita presencial.
É durante a visita que o interessado percebe dimensões, iluminação, vista, circulação, conservação dos ambientes e inúmeras características que não são totalmente percebidas pelas imagens.
Por isso, limitar excessivamente dias e horários, criar dificuldades para o acesso ou cancelar visitas com frequência pode reduzir significativamente as oportunidades de negócio.
Naturalmente, a visita deve ser previamente organizada e realizada de acordo com os procedimentos estabelecidos pela imobiliária.
Mas existe uma realidade simples: se o imóvel está no mercado, ele precisa estar disponível para ser apresentado ao mercado.
3. Segurança durante as visitas também exige participação do proprietário
Receber interessados em um imóvel ocupado exige alguns cuidados.
A imobiliária realiza a intermediação, identifica e acompanha os clientes conforme seus procedimentos comerciais, mas isso não elimina a necessidade de o proprietário proteger seus objetos pessoais.
Dinheiro, joias, documentos, equipamentos de alto valor, coleções, obras, objetos de valor afetivo e outros bens que não precisam permanecer expostos devem ser retirados ou guardados adequadamente antes das visitas.
Essa recomendação vale independentemente da imobiliária responsável pela comercialização.Um corretor acompanha a visita e conduz a apresentação do imóvel, mas não é possível controlar cada movimento de terceiros durante todo o tempo em todos os ambientes.
Por isso, o cuidado preventivo é fundamental.
Se o imóvel estiver ocupado e o proprietário ou um responsável permanecer no local, sua função deve ser principalmente zelar pelo imóvel e permitir que o corretor conduza a visita e a negociação.
Interromper constantemente a apresentação, responder pelo corretor, discutir preço diretamente com o interessado ou acompanhar o visitante de maneira excessivamente próxima pode tornar a experiência desconfortável e prejudicar a negociação.
O ideal é encontrar equilíbrio: presença e cuidado com o patrimônio, sem interferência na condução comercial.
4. O proprietário também influencia diretamente a divulgação
Contratar uma imobiliária não significa que todas as decisões relacionadas à comercialização deixam de depender do proprietário.
Autorizar fotografias profissionais, vídeos, materiais de divulgação, placas e outras ações de marketing pode aumentar significativamente a exposição do imóvel.
Hoje, grande parte dos interessados inicia a busca pela internet. Antes de marcar uma visita, o cliente já avaliou localização, preço, metragem, características e, principalmente, as imagens.
Quanto melhor a apresentação, maior a possibilidade de atrair um cliente realmente interessado.
5. Os primeiros dias de divulgação são especialmente importantes
Um imóvel recém-colocado no mercado desperta naturalmente a atenção de pessoas que já acompanham oportunidades naquela região ou faixa de preço.
É quando o anúncio aparece como novidade nos portais, chega às bases de clientes e passa a ser apresentado pela equipe comercial.
Esse momento deve ser aproveitado.
Entrar no mercado com preço inadequado, fotografias ruins ou dificuldades para agendar visitas pode significar desperdiçar justamente o período de maior novidade do anúncio.
Depois de permanecer muito tempo disponível, alguns compradores começam a se perguntar por que o imóvel ainda não foi vendido ou alugado.
Por isso, preparação e estratégia precisam existir desde o primeiro dia.
6. A apresentação do imóvel começa antes da visita
A primeira impressão acontece na tela.
Fotos escuras, ambientes desorganizados, excesso de objetos pessoais, imagens tortas ou fotografias que não mostram adequadamente os espaços podem fazer um bom imóvel ser descartado antes mesmo de receber uma visita.
Organização e apresentação também influenciam presencialmente. Não significa transformar a casa em um imóvel decorado.
Significa permitir que o interessado consiga enxergar o espaço, compreender a planta e imaginar como seria morar ali.
Ambientes organizados, limpos, com cheiro agradável, iluminados e bem apresentados ajudam a transmitir melhor as qualidades da propriedade.
7. Pequenos reparos podem mudar a percepção do comprador
Lâmpadas queimadas, tomadas soltas, pintura muito desgastada, portas que não fecham corretamente, mofo, banheiros sujos ou com a cerâmica amarela, armários com pequenos defeitos podem parecer detalhes sem importância. Para quem visita vários imóveis, porém, esses sinais começam a formar uma percepção sobre o estado de conservação da propriedade.
O comprador pode inclusive começar a calcular mentalmente quanto precisará gastar depois da aquisição para uma pequena reforma.
Resolver pequenos reparos antes de iniciar as visitas contribui para uma apresentação mais positiva e pode evitar objeções desnecessárias durante a negociação.
8. Seu imóvel está concorrendo com outros imóveis
Quando um comprador procura um apartamento de determinado padrão em uma região, normalmente ele não visita apenas uma opção. Ele compara.
Preço, metragem, planta, vagas, estado de conservação, condomínio, vista, localização e apresentação entram nessa decisão.
Por isso, todo proprietário deveria fazer uma pergunta simples:
Por que o cliente escolheria o meu imóvel entre outras opções semelhantes disponíveis hoje?
A resposta ajuda a entender onde estão os diferenciais da propriedade e também quais aspectos precisam ser ajustados. Não basta considerar o imóvel bom.
É necessário entender como ele se posiciona diante dos concorrentes.
9. Uma proposta é o início de uma negociação
Receber uma oferta abaixo do valor anunciado não significa necessariamente que o interessado esteja desvalorizando o imóvel. Em muitas negociações, a primeira proposta apenas abre uma conversa entre comprador e proprietário.
O papel da imobiliária é justamente ajudar a entender a distância entre as expectativas das duas partes, identificar a margem existente e conduzir a negociação de maneira profissional.
Recusar imediatamente toda proposta diferente do preço anunciado pode significar encerrar conversas que poderiam evoluir. O mesmo raciocínio vale para condições de pagamento, prazos e outras variáveis da negociação.
Uma boa decisão considera o conjunto da proposta, e não apenas o primeiro número apresentado.
10. Escolher quem representa seu imóvel faz diferença
Vender ou alugar um imóvel envolve muito mais do que publicar algumas fotografias em um portal:
- Precificação.
- Posicionamento.
- Marketing.
- Qualificação dos interessados.
- Organização das visitas.
- Negociação.
- Documentação.
- Acompanhamento.
- Tudo isso faz parte do processo.
Por isso, escolher uma imobiliária que conheça profundamente a região e o perfil dos compradores que procuram aquele tipo de imóvel pode fazer diferença na condução da comercialização.
A parceria também precisa funcionar dos dois lados.A imobiliária precisa oferecer estratégia, estrutura e acompanhamento.
O proprietário precisa contribuir permitindo divulgação adequada, mantendo o imóvel preparado, facilitando as visitas e avaliando com racionalidade as informações trazidas pelo mercado.
E quando o imóvel está vazio?
Um imóvel desocupado continua gerando custos enquanto permanece no mercado: condomínio, IPTU, manutenção e outras despesas relacionadas à propriedade.
Por isso, é importante avaliar não apenas o valor que se deseja receber, mas também o custo de manter o imóvel disponível por vários meses.
Imóveis anunciados acima do valor de mercado dificilmente são vendidos em prazos curtos. Hoje, o comprador pesquisa, compara, visita diferentes opções e analisa com cuidado o que recebe em troca do valor pedido.
Na prática, a pergunta é simples: por que alguém compraria este imóvel por esse preço se existem outras opções semelhantes, melhores ou mais competitivas na mesma região?
Quando o preço não acompanha o mercado, o imóvel tende a perder força, receber menos visitas e permanecer disponível por mais tempo.
Em muitos casos, o custo acumulado dessa espera pode ser maior do que a diferença que seria negociada inicialmente com um comprador ou locatário.
Por isso, precificação não deve ser baseada apenas na expectativa do proprietário, mas também na realidade do mercado e na concorrência direta.
Exclusividade também pode fazer parte da estratégia
Quando existe uma imobiliária responsável pela estratégia de comercialização, a comunicação tende a ficar mais organizada.
Preço, informações, imagens, posicionamento e negociação podem ser conduzidos de forma centralizada, evitando anúncios divergentes e informações contraditórias.
Para o comprador, isso também pode proporcionar uma experiência mais organizada durante a negociação.
Exclusividade, porém, precisa estar associada a uma imobiliária que realmente tenha estrutura para trabalhar o imóvel: marketing, atendimento, acompanhamento comercial e conhecimento do mercado onde aquela propriedade está inserida.
Quer vender ou alugar seu imóvel?
Uma boa estratégia começa antes mesmo do anúncio.
Conte com a Valore para posicionar seu imóvel de forma profissional, ampliar sua exposição no mercado e conduzir cada etapa da negociação com mais segurança.
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