Escritura de imóveis: tudo o que você precisa saber

Tempo de leitura: 11 minutos

Você está prestes a comprar seu imóvel, mas não tem certeza sobre a documentação? Está ciente de que os recibos e os contratos de gaveta, ainda que autenticados em cartório, não comprovam a efetiva transferência de posse de um imóvel? Não? Então o artigo de hoje foi feito para você.

Devido à euforia do momento, na compra do primeiro imóvel é muito comum se esquecer de verificar todos os documentos. Isso é perfeitamente normal. O problema é que, muitas vezes, pessoas mal intencionadas se aproveitam disso.

Então, para entender a importância da escritura de imóveis, saber quais são as informações que ela deve conter e os trâmites legais desse tipo de processo é importante que você leia este artigo até o final para evitar ciladas. Acompanhe.

Quem não registra não é dono

No Brasil, é muito comum que as partes acordem os termos de um contrato de promessa de compra e venda, registrem o documento em cartório e nada mais. Mas isso é um erro, fique atento!

A única forma de comprovar que você se tornou dono de um imóvel é lavrar uma escritura e registrar o bem em seu nome.

Para ficar mais claro: quando o único documento presente na negociação for um contrato, um vendedor mal intencionado poderá vender o mesmo imóvel várias vezes para outras pessoas. Nesse caso, se tornará proprietário quem for o primeiro a registrar o bem.

Isso acontece porque o contrato é um instrumento particular. Ele não é obrigatório, e só poderá ser o único documento de transferência quando o imóvel tiver um valor inferior a trinta salários-mínimos — o que é muito raro de acontecer.

Em todos os outros casos, a escritura de imóveis (que é um instrumento jurídico público) será o documento obrigatório que garantirá a transferência de posse de um imóvel.

Existe diferença entre escritura e registro?

Sim, e ambos os documentos são igualmente importantes durante o processo de compra de um imóvel. Então, tome cuidado para não confundi-los ou achar que tudo está acertado após formalizar a compra e venda por meio da escritura.

A escritura contém todos os detalhes das condições de compra do imóvel, como o preço do bem, a data da entrega das chaves, quem são as partes envolvidas e qual será a forma de pagamento, entre outros itens.

Já o registro é o documento que transfere efetivamente o bem para uma nova titularidade. A partir desse momento, o comprador assume obrigações acessórias, como o pagamento de IPTU (Imposto Territorial e Predial Urbano).

Simplificando: a escritura não garante que o local seja propriedade do comprador, apesar de conceder a posse e o uso do bem. Ela formaliza a venda, mas somente com o registro essa titularidade se torna válida.

Não há caminho mais fácil: as burocracias existem

Normalmente, quando há uma imobiliária (ou construtora) envolvida, ela se encarrega de entregar a escritura de imóveis pronta. Entretanto, quando o processo ocorre entre pessoas físicas, é preciso conhecer e entender o passo a passo de um registro de imóveis.

Então, vamos lá!

O processo ocorre na seguinte ordem: assinatura do contrato (que não é obrigatório), escritura pública de compra e venda e, por fim, o ato de registro. Já a documentação necessária consiste em:

Documentos do imóvel

  • certidão atualizada do imóvel;
  • certidão da prefeitura para efeito de ITBI.

Documentos dos vendedores

  • cópias autenticadas de RG e de CPF (e também do cônjuge ou sócios, se houver);
  • certidão de casamento (caso o proprietário seja casado);
  • comprovante de endereço e de profissão (e também do cônjuge ou sócios, se houver);
  • certidões negativas junto à Receita Federal e justiça trabalhista — não são obrigatórias, mas podem ser exigidas e evitar problemas futuros.

Documentos dos compradores

  • cópias autenticadas de RG e de CPF do comprador (e também do cônjuge ou sócios, se houver);
  • certidão de casamento (caso o comprador seja casado);
  • comprovante de endereço e profissão (e também do cônjuge ou sócios, se houver).

Fique atento: não é obrigatório ter a assinatura do cônjuge do comprador na escritura de imóveis, apenas dos vendedores.

O mesmo vale para o Registro

Conforme foi explicado, é o Registro que vai garantir a propriedade do imóvel ao comprador no Brasil. Sem esse documento, além do risco de pessoas mal intencionadas venderem o mesmo imóvel para vários compradores, há a possibilidade do bem ser penhorado.

O Registro é feito no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) respectivo à localidade do imóvel. Ou seja, não é possível escolher o CRI, mas sim, pesquisar qual seria o mais próximo de sua nova aquisição.

De posse da escritura, o comprador deverá encaminhar o traslado dela junto com uma guia de recolhimento do ITBI e do Funrejus para o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de seu imóvel.

Após o envio dos documentos, o CRI tem 30 dias para registrar a Escritura. Dentro desse prazo, enviará uma matrícula atualizada do imóvel para o novo comprador.

Toda documentação tem algum custo e a escritura de imóveis também

Outro ponto que pode pegar os compradores desprevenidos é a questão dos custos. Esteja preparado para arcar com eles! Muitas vezes, os compradores investem todas as suas economias na compra, em si, mas se esquecem de deixar um pouco guardado para arcar com os custos da documentação.

Em média, o valor da documentação será de 5% do valor total do imóvel. Esse percentual engloba não somente a escritura, como também o ITBI e o registro. Ainda assim, a tabela de valores dos cartórios pode variar de acordo com o município e a faixa de valor do imóvel.

O valor real do imóvel é o certo para passar escritura

Para economizar na hora de passar escritura e fazer o registro de um imóvel, muita gente acaba usando o valor venal indicado pela Prefeitura, que é inferior ao valor real da venda. Afinal, 5% de R$1.000.000 é bem diferente de 5% de R$500.000.

O valor venal é levantado junto à prefeitura, que faz um cálculo com critérios bem objetivos, levando em conta a área da edificação, o valor unitário padrão dos imóveis da região, entre outros fatores.

Já o valor real é aquele que foi negociado entre comprador e vendedor, e costuma ser, no mínimo, duas vezes superior ao venal. Nesse sentido, como diz o ditado, “o barato sai caro”. Ao economizar na escritura, há possibilidade de ação penal por sonegação fiscal.

Além disso, na posterior venda desse bem pelo valor real, o comprador deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital em cima da diferença entre o preço da venda e o preço de aquisição (indicado na escritura). Ou seja, pelo menos 15% de lucro imobiliário, ainda acrescido de multa, juros e correção.

Todo esse trâmite costuma gerar dificuldades e pode levar o comprador ao erro. Por isso, o mais indicado é procurar um despachante imobiliário, que se encarregará de agilizar todos os documentos e poderá orientá-lo melhor sobre essas questões mais burocráticas.

É necessário tomar alguns cuidados

Devido à importância que a escritura de imóveis tem, para evitar possíveis problemas futuros, é necessário ficar atento a alguns fatores.

Para elaborar esse documento, o primeiro passo é verificar se toda a documentação citada está em ordem, principalmente as certidões negativas de débito e de ações. Com isso, descobre-se a existência de prováveis pendências sobre o imóvel.

Em seguida, é necessário quitar junto à administração municipal o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — o famoso ITBI. Como cada cidade tem uma legislação própria quanto a esse imposto, é necessário ter atenção sobre as particularidades de seu município.

Para determinar o valor desse tributo, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel — que é uma estimativa feito pelo Poder Público sobre o preço de compra e venda de um determinado bem.

Contudo, com o objetivo de aumentar a arrecadação, algumas prefeituras inflam esse valor, fazendo com que o comprador pague um tributo maior do que deveria. Com o objetivo de evitar essas discrepâncias, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) criou o entendimento de que o cálculo do ITBI deverá ser sobre o valor em que o bem foi negociado.

Caso o comprador do imóvel discorde do montante cobrado, é possível solicitar uma nova avaliação. Agora, se a nova avaliação continuar incoerente, é possível entrar na Justiça para que o valor seja corrigido.

Após quitado todos os encargos, finalmente a escritura de imóveis poderá ser lavrada em cartório. Para isso, basta que todas as partes e o tabelião a assine. Terminada essa etapa, o próximo passo será começar os trâmites para realizar o Registro de Imóveis.

Se a escritura de imóveis tiver irregularidades, você poderá ter problemas

Uma das maiores dores de cabeça dos compradores é quando existem problemas com a escritura do imóvel. Caso ocorra falhas na elaboração desse documento, o comprador fica impedido de lavrá-lo em cartório, prejudicando, assim, a transferência de propriedade do bem negociado.

Um dos erros mais comuns é quando as partes envolvidas na negociação imobiliária não estão corretamente identificadas. Isso acontece quando não se anexa na escritura algum dos documentos exigidos — os quais já foram citados.

Outro ponto passível de problemas é quando não se insere no documento a descrição total do imóvel. É importante que as informações contidas na escritura pública estejam de acordo com aquelas registradas junto à matrícula da unidade.

Também é possível existir problemas quanto à situação do atual proprietário do imóvel. Nesses casos, o comprador deverá ficar muito atento, pois, é possível que ele negocie um bem que esteja com problemas legais ou de registro.

É comum que o vendedor não tenha realizado o Registro do Imóvel, fazendo com que a propriedade do bem ainda esteja vinculada a uma outra pessoa. Caso o atual proprietário esteja endividado, é possível que o imóvel possa ser levado a leilão, mesmo que o comprador já o tenha registrado.

Algumas atitudes precisam ser tomadas para não ter problemas

Devido à complexidade de uma negociação imobiliária, é provável que uma pessoa leiga encontre algumas dificuldades ou, até mesmo, seja vítima de um golpe. Para evitar esses problemas é fundamental contar com os serviços de uma imobiliária.

Uma vez que um corretor tem um bom conhecimento sobre o mercado imobiliário e sobre os entraves burocráticos, o comprador terá a certeza de que estará fazendo uma negociação segura, com menores riscos de se envolver com problemas e, o melhor de tudo, mais rápida.

Como você pode perceber, a escritura de imóveis é um documento indispensável para garantir a posse do bem, sem ela, é provável que você terá muitas dores de cabeça no futuro. Portanto, faça uma negociação segura e evite contratempos.

Enfim, gostou do artigo de hoje? Ele ajudou você a entender melhor sobre a importância da escritura de imóveis? Então, se quiser receber mais dicas, assine agora a nossa newsletter!

14 Comentários


  1. Qual a melhor solução para resolver um conflito vivenciado constantemente nos Cartórios na hora da assinatura da Escritura, onde muitas vezes, o vendedor afirma que não assina enquanto não receber e o comprador só paga se a Escritura estiver devidamente assinada?

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    1. Olá Sílvio! Neste caso, a melhor solução é o pagamento via cheque administrativo.

      Espero tê-lo ajudado. Obrigada pelo contato!

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    2. o funcionário do cartório vai com o livro para o banco para assinar na boca do caixa

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  2. Comprei um terreno, estou pagando este terreno, construí minha casa, em 2 anos terei a escritura do terreno, e a da casa , como faço. O único documento que tenho e a autorização para construção da mesma, que foi dada pela prefeitura quando o engenheiro deu entrada nela.

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  3. Olá.Fiz a compra de uma laje, já fiz contrato de compra e venda.Qual procedimento fazer agora?Devo ir ao cartório de registro de imóveis junto com o vendedor e a esposa dele para ambos assinarem?Ou só precisa das assinaturas?Um passo a passo por favor pois não entendo muito do assunto.Grata!

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    1. Olá! Obrigado pelo contato. O próximo passo é recolher o ITBI, fazer a escritura no cartório de notas, onde os vendedores e compradores assinarão, e em seguida levar ao cartório de imóveis para registro da compra e venda. Sugerimos contratar um despachante para evitar surpresas ao longo do processo. Abraços!

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  4. A redação abaixo parece ser padrão em escrituras públicas de compra/venda de imóveis. É seguro, do ponto de vista do vendedor, dar “rasa e irrevogável quitação” com o simples recebimento do cheque administrativo?

    “…mediante o preço certo e previamente convencionado de R$ xxxxxx, através o cheque administrativo, de nº xxx, emitido pelo banco xxx, , agência xxx, de cuja quantia dá a mais plena, geral, rasa e irrevogável quitação para nunca mais exigir…”

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  5. Comprei um imóvel, quando fui buscar a escritura e o registro, recebi uma cópia autenticada de ambos. Questionei já que paguei um preço alto pelos referidos documentos e o responsável pelo cartório falou que o original fica no cartório que é informatizado. Isso procede?

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  6. Após comprar um terreno por 50 mil com escritura onde seu valor venal é 7 mil na guia de IPTU, o valor venal vai ser atualizado na prefeitural para 50 mil ou o aumento é menor?

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    1. Olá, Rafael! Obrigado pelo contato. Normalmente a prefeitura não atualiza o valor venal somente baseado na operação de compra e venda, mas é possível que o guia do IPTU venha atualizado.

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  7. OLÁ DR
    GOSTARIA SE POSSIVEL ME ORIENTAR COMO DEVO PROCEDER
    ADQUIRI UM LOTE EM 1974 E NÃO EFETUEI O REGISTRO DO IMOVEL
    AGORA RECENTEMENTE OBTIVE INFORMAÇÃO QUE TENDO E CONTRATO DE COMPROMISSO E COMPRA PODERIA EFETUAR O REGISTRO.
    OCORRE QUE ESTE LOTEAMENTO FOI EFETUADO POR EMPRESA JURIDICA EM NOME DE UM DOS SOCIOS E ESTES LOTES ESTAO REGISTRADOS NO CARTORIO EM NOME PESSOA FISICA OU SEJA DIRETOR DA IMOBILIARIADO , ESTIVE NO CARTORIO E COMO O CONTRATO DE COMPROMISSO ESTA NO NOME DA IMOBILIARIA ESTÃO ME SOLICITANDO DOCUMENTO DE POSSE PARA EFETUAR AS VENDAS, PODERIA ME ORIENTAR QUE DOCUMENTO E ESTE.
    DETALHE OS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO FALECERÃO
    AGRADECIDO

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