Com certeza você já ouviu ou leu a respeito da visão aguçada de uma águia. Essa ave consegue enxergar animais menores mesmo voando a 5 mil metros de altura. Nós, humanos, não temos essa capacidade visual, mas podemos discernir pequenas oportunidades em nossa vida, por exemplo, aproveitar a queda dos juros para comprar um imóvel de alto nível.
Ficou curioso com essa informação? Gostaria de aguçar sua visão de negócios? Então, este artigo foi preparado para você! Acompanhe!
Como está a taxa de juros do financiamento de imóveis?
De uns meses para cá, há uma tendência bem evidente no mercado financeiro do Brasil: a queda da taxa de juros do financiamento imobiliário. Mas nem todo mundo está empolgado com essa notícia.
Em especial, aqueles que já têm um financiamento embasado em juros maiores, como os contratos feitos entre 2015 e 2016. No entanto, nem tudo está perdido para esse grupo de pessoas.
Podemos dizer que eles têm uma “carta na manga” chamada portabilidade do financiamento imobiliário. Esse recurso foi regularizado pelo Banco Central em 2014, visando aumentar a competitividade entre as empresas que concedem crédito para a compra de moradias.
Devido aos abalos econômicos sofridos no Brasil, a escalada da Selic e dos juros, a portabilidade ficou esquecida. Entretanto, no atual cenário financeiro, ela retorna com ares de celebridade.
Usando essa estratégia, alguém que está no curso de pagamento de um financiamento pode migrar essa dívida para outro banco ou renegociar com o atual e, assim, aproveitar as taxas menores dos novos contratos.
Quanto ficaria um financiamento no cenário atual?
Tomemos por exemplo as taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal. No caso, os imóveis enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aqueles que custam até 950 mil reais no Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal e 800 mil nos demais estados, os juros mínimos ficam em torno de 9%.
Por outro lado, as moradias que integram o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), ou seja, com valores acima dos estipulados pelo SFH, a taxa de juros está em 10%. Diante disso, faremos algumas simulações.
Imagine uma família composta de um casal e dois filhos adultos. O chefe dessa família arca com os custos de três financiamentos: um imóvel no valor de 1 milhão de reais e outros dois na faixa de 500 e 800 mil reais.
O objetivo desse comprador é mudar com a esposa para a moradia de maior preço e os demais apartamentos ficam para cada um dos filhos. O problema é que todas essas dívidas foram feitas na época em que os juros estavam altos.
Digamos que o imóvel de 1 milhão de reais foi financiado com uma taxa de juros de 11,25% ao ano sobre um valor de 700 mil reais. No final dessa conta, esse comprador pagaria 2.191.286,10 reais. Mas e se esse contrato fosse realizado atualmente?
Com a taxa de juros em 10%, o preço total ficaria 2.051.36,70 reais, ou seja, ele pouparia 139.921,40 reais. Seguindo a mesma linha de raciocínio, vamos calcular a economia com o financiamento das moradias dos filhos.
Como citado, uma custa 500 e a outra 800 mil reais. Ambas tiveram 70% do seu valor financiado a juros de 10,25% ao ano. Com base nessas cifras, o primeiro imóvel teria o preço final de 1.040.270,13 reais, e o segundo, 1.658.132,20 reais.
Em contrapartida, se essas residências fossem adquiridas com os juros atuais, a 9% ao ano, o comprador economizaria com a primeira 70.545,49 reais, e com a segunda, 112.872,78 reais. Somando todo o dinheiro poupado, o valor daria 323.339,67.
Quando vale a pena fazer a portabilidade?
Antes de se aventurar em um novo contrato de financiamento, é importante lembrar que essa mudança tem seu custo. Depois da portabilidade, o cliente arcará com os gastos de avaliação do imóvel e do seu registro no cartório. Contudo, a economia final pode compensar.
Para chegar a uma conclusão, vamos a mais uma simulação. Como exemplo, usaremos o apartamento no valor de 500 mil reais, citado no subtítulo anterior. Essa moradia foi financiada em abril de 2016.
No contrato consta que o valor da dívida é de 300 mil a serem pagos em 360 meses. Porém, em março de 2018, o comprador resolveu fazer uma portabilidade para usufruir dos juros menores. Então, ele migrou uma dívida de 280 mil reais.
Com base nesse valor, se ele continuasse com o financiamento anterior, ainda pagaria o total de 738.140 reais. Contudo, nesse novo contrato, esse débito cairia para 666.084 reais. Mesmo acrescentando as taxas de portabilidade que ficariam, em média, 3.712 reais, ele economizaria 68.345 reais.
Acrescente a economia que ele faria também com um novo contrato dos imóveis de 1 milhão e 800 mil reais. No final dessa soma, esse comprador poderia até financiar um imóvel mais caro ou dar esse valor como uma boa entrada e parcelar o restante dele.
Quer saber um bom indicador de que fazer a portabilidade de um financiamento é interessante? Caso a taxa de juros do novo contrato for de, no mínimo, 5% a menos do que a do atual.
Como será o futuro do mercado imobiliário?
Olhando para o futuro, a tendência da redução dos juros continuará, mas sem quedas muito impactantes. Afinal, a margem dessa contração começa a ficar menor. Levando em conta que os bancos olham para os juros em longo prazo e o crédito imobiliário é uma operação que dura em média 10 anos, é possível que a taxa de juros se estabilize em torno de 8,5%.
Para os compradores, essa diminuição significa bons preços dos imóveis. O que facilitaria a aquisição de novas moradias e incentivaria o retorno dos investimentos nesse tipo de negócio.
Sendo assim, se o seu desejo é trocar de residência ou adquirir uma nos próximos anos, pode ficar otimista. Entretanto, se você já tem um financiamento, use o recurso da portabilidade e aproveite essa maré baixa dos juros.
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