É possível usar um imóvel como entrada na compra de um novo?

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compra de um imóvel novo pode envolver diversas opções de negócio, como financiamentos, consórcios, pagamentos à vista e a prazo etc. Cada uma oferece vantagens e desvantagens, dependendo de cada circunstância, mas existe outra opção que tem se tornado cada vez mais conhecida, que é a permuta de imóveis, a qual se baseia em usar um imóvel usado como entrada para adquirir um novo.

Essa negociação pode ser vantajosa tanto para quem já possui uma residência própria quanto para a empresa que faz a compra. Por isso, cada vez mais, construtoras e incorporadoras estão oferecendo a chance de que seus clientes usem seu imóvel como parte do pagamento de um novo. Por sua vez, o número de interessados nesse tipo de negócio tem aumentado, já que é possível abater boa parte do valor necessário para a compra.

Todavia, antes de realizar esse tipo de operação, é preciso observar alguns critérios, afinal, nem sempre é tão vantajoso utilizar uma propriedade usada para adquirir uma nova, além de que é preciso saber que não é todo imóvel que pode ser negociado assim. Dependendo das propriedades envolvidas, é melhor escolher outra opção para a compra.

Continue a leitura deste artigo, saiba mais sobre a permuta de imóveis e descubra se esse tipo de negociação poderá ser uma boa oportunidade para você. Boa leitura!

Como usar um imóvel como entrada?

A permuta de um imóvel é algo bastante simples e ocorre da seguinte maneira: o comprador que deseja adquirir uma nova casa entrega a que ele já tem para quitar parte do valor necessário da compra, sendo que o restante do montante (torna) poderá ser pago à vista ou por meio de um financiamento. Dessa forma, o consumidor conseguirá adquirir um novo imóvel mais rapidamente — não precisará enfrentar o processo de venda do seu antigo —, além de pagar ou financiar um valor menor.

Apesar de ser benéfico esse tipo de negociação, nem todas as construtoras a realizam, sendo assim, será necessário procurar saber se existe a possibilidade de ocorrer a permuta de imóveis e quais são as regras adotadas. Caso uma pessoa física seja o dono do imóvel, é recomendado pedir para a imobiliária verificar com o proprietário se ele aceita esse tipo de operação.

De toda maneira, o vendedor avaliará o valor real da propriedade do comprador, estipulando o quanto poderá ser abatido do montante da venda. Por isso, é importante que o cliente fique atento quanto à diferença dos valores, pois é comum que ele erre na conta e adquira uma dívida maior do que poderá pagar.

Após a avaliação do imóvel antigo, vendedor e proprietário deverão entrar em um comum acordo para definir valores e a forma de pagamento da diferença.

Quais são as vantagens?

Uma das principais vantagens de utilizar um imóvel usado como entrada na aquisição de outro é a possibilidade de o comprador não precisar enfrentar um desgastante e demorado processo de vendas para se capitalizar. Sendo assim, ele conseguirá, de maneira mais rápida e segura, adquirir uma nova residência.

É bom lembrar que um processo de vendas, mesmo que seja realizado por meio de uma imobiliária, pode ser demorado. Devido às visitas constantes, às cansativas negociações sobre preços e a toda a burocracia envolvida em uma transação imobiliária, o tempo e a paciência do proprietário serão consumidos em grande intensidade.

Com a permuta, o comprador conseguirá quitar uma parte considerável do valor cobrado por uma nova propriedade, dessa forma, ele será capaz de adquirir um imóvel muito melhor do que ele poderia utilizando um financiamento imobiliário ou um pagamento à vista.

Além disso, para realizar a venda em um mercado imobiliário em reaquecimento, o vendedor é praticamente obrigado a abaixar o preço a ser cobrado por sua propriedade, fazendo com que o montante adquirido seja insuficiente para cobrir uma boa parcela do valor necessário para adquirir o imóvel desejado.

Também é possível retirar a propriedade usada do negócio a qualquer momento, dependendo das condições estabelecidas com a construtora ou com o proprietário por meio da imobiliária. Dessa forma, o proprietário poderá vender seu imóvel por um valor melhor e repassar a quantia à construtora ou à imobiliária, abatendo um valor maior da nova compra.

Outra grande vantagem da permuta imobiliária é a possibilidade de economizar dinheiro, pois existem alguns casos de ocorrência de isenção do Imposto de Renda. Com todas essas vantagens, pode-se afirmar que esse tipo de negociação proporciona muita comodidade ao consumidor.

Quais são as desvantagens?

Como em qualquer outro tipo de modalidade de aquisição imobiliária, a permuta de imóveis também apresenta algumas desvantagens, sobretudo em relação à falta de oportunidades viáveis que poderão proporcionar um bom negócio ao comprador.

Mesmo que essa forma de negociação esteja em ascensão, tendo um número crescente de empresas realizando-a, não são todas as construtoras que a oferecem. Logo, o consumidor tem uma menor variedade de opções de imóveis que poderão ser adquiridos por meio da permuta, sendo que, às vezes, ele terá que optar por uma propriedade que não lhe agrada totalmente.

Outra grande desvantagem de usar um imóvel na compra de outro, sobretudo, quando a transação está sendo realizada com uma incorporadora, é a avaliação da propriedade com um valor abaixo do mercado, fazendo com que a empresa pague menos pelo bem do que ele normalmente valeria.

Essa é uma prática muito comum no mercado, sobretudo o imobiliário, pois as empresas terão despesas com a documentação do imóvel e com o pagamento de comissões, e a futura venda dessa propriedade deverá proporcionar lucros.

Outro ponto que deverá ser considerado por um consumidor que deseja realizar a permuta de imóveis é em relação às condições atuais de sua residência. Em alguns casos, ela não se encontra em boas condições, sendo necessária a realização de algumas reformas. Porém, o investimento necessário não será compensado na valorização para a troca, fazendo com que o comprador tenha prejuízos.

Quais cuidados é preciso ter?

Como em qualquer transação imobiliária, quem deseja utilizar o seu imóvel usado como entrada na aquisição de outro deverá tomar algumas precauções e cuidados redobrados. Isso se deve ao fato de esse tipo de aquisição ainda não ser muito utilizado no mercado.

No caso de uma negociação com outra pessoa física, o primeiro passo é verificar se a documentação do bem a ser adquirido está regularizada, sendo necessário realizar uma pesquisa prévia sobre as reais condições da propriedade que se pretende adquirir por meio da troca.

Outro ponto ao qual o comprador deverá ficar atento é o contrato de permuta, pois ele é diferente de um contrato de compra e venda de imóvel. Nesse documento, que precisará ser registrado em cartório, deverá constar, de maneira clara e objetiva, alguns dados importantes, como: a data de entrega dos bens; a responsabilidade pelos tributos; o valor dos imóveis a serem trocados; as garantias da troca; e a multa em caso de desistência do negócio.

No entanto, o mais importante é sempre contar com o auxílio de um profissional especializado em permutas de imóveis. Dessa forma, a escolha de uma boa imobiliária que tenha experiência e tempo de mercado é fundamental para o sucesso de uma negociação desse tipo. Ela terá as condições necessárias para auxiliar o comprador da melhor maneira possível, agilizando e avaliando toda a documentação necessária, fazendo com que o processo seja mais seguro e ágil.

Como fica o Imposto de Renda?

Uma das vantagens existentes na permuta de imóveis é a possibilidade de isenção de Imposto de Renda. Para isso, a troca deverá ser realizada sem que ocorra a complementação financeira (torna) entre as partes, dado que o entendimento da Receita Federal é que os contribuintes não tiveram ganho de capital.

Entretanto, quando ocorre a torna, a parte que a recebeu deverá pagar normalmente o Imposto de Renda (IR) sobre o lucro obtido sobre o imóvel, sendo que o tributo será cobrado apenas no valor da compensação. Logo, quanto menor for a torna, menor será o IR.

De acordo com a legislação, ocorre isenção do Imposto de Renda quando há a venda de um único imóvel com valor máximo de R$ 440 mil — desde que ele seja o único negociado em um período de 5 anos.

Isso também é válido para a permuta de imóveis, entretanto, a lei pode gerar interpretações distintas, sendo que uma delas, para saber se o contribuinte terá direito à exoneração, é considerar o valor total da negociação, acrescentando a torna ao valor do imóvel trocado, e não apenas à complementação financeira.

Para quem a permuta de imóveis é indicada?

Se você é proprietário de um bom imóvel, não tem muito dinheiro para abater boa parte do financiamento de um novo e não tem tempo e disposição para vender sua antiga propriedade, utilizar seu imóvel usado como entrada na compra de um novo pode ser uma boa estratégia.

O negócio será facilitado, já que você terá sua residência antiga como uma boa entrada e poderá financiar o restante do valor da maneira que for mais conveniente, além de poder negociar melhores condições com a imobiliária na intermediação com o proprietário, ou com construtoras e incorporadoras.

É possível que você não consiga o mesmo valor que poderia obter se o vendesse, porém, com certeza, terá mais agilidade e menos trabalho. Além disso, é importante ter uma boa reserva para quitar o restante do valor do imóvel novo. Portanto, o ideal é não contar apenas com o imóvel antigo para abater o valor do novo, mas também ter uma boa reserva que dê segurança após a venda.

No entanto, se você não tem tanta pressa para se mudar, tem condições de levantar o valor necessário para comprar um imóvel novo sem necessariamente se desfazer do antigo e está disposto a esperar e lidar com toda a burocracia da venda de uma propriedade, é melhor pensar em outras opções.

A transação pode demorar e talvez seja preciso abaixar o preço para que ela aconteça, mas o valor obtido pode ser maior. Em vez de usar um imóvel como entrada na compra de um novo, pode ser melhor aguardar e vender essa propriedade normalmente e, com o valor dela e de outras fontes, comprar uma nova.

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