Entenda como funciona o distrato da compra de imóvel na planta

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Visto como uma boa oportunidade de negócio por muitas pessoas, a aquisição de um imóvel na planta traz grandes benefícios aos compradores. Entretanto, devido ao fato de se estar negociando uma promessa, esse tipo de acordo envolve alguns riscos. Por isso, antes de assinar o contrato de comprometimento de compra, é preciso ter o conhecimento sobre as regras existentes na legislação.

Sendo assim, para evitar prejuízos devido a uma decisão impulsiva, é fundamental entender como funciona a desistência de um imóvel na planta. Além disso, é preciso conhecer quais são as fases desse processo de aquisição e como é calculado e quitado o saldo devedor.

Leia este artigo até o final e aprenda o que é preciso saber para comprar compra com segurança uma residência ainda em construção. Vamos começar?

Como funciona a compra de um imóvel na planta?

A compra de um imóvel na planta se baseia na aquisição de um bem que ainda está em processo de construção. Apesar de ser um bom negócio, principalmente quando se deseja adquirir a sua primeira residência, o comprador deve tomar alguns cuidados, pois esse tipo de acordo envolve alguns riscos que envolvem a capacidade da construtora de entregar o que foi prometido e a capacidade do comprador em honrar o compromisso de pagamento assumido.

Basicamente, esse acordo acontece em duas etapas: a primeira ocorre antes da conclusão da obra e a segunda após a entrega das chaves.

Após a assinatura do contrato, o qual se baseia na aquisição da promessa de compra da unidade desejada, o comprador deve estar ciente que o imóvel negociado ainda não existe e, por isso, está em processo de construção. Sendo assim, durante o pagamento das primeiras parcelas, o adquirente deverá esperar — por um período que pode chegar a até 36 meses — antes poder se mudar para o seu novo lar.

Nessa primeira etapa, normalmente, as construtoras reajustam o saldo devedor utilizando o Índice Nacional de Construção Civil — também conhecido pela sigla INCC.

Outro ponto importante a ser considerado é que, nessa primeira fase, é quando normalmente ocorrem os distratos, ou seja, a desistência de um imóvel na planta. Por isso, é preciso considerar alguns fatores, os quais discutiremos mais adiante, para determinar o quanto será restituído pela construtora.

A segunda fase da compra ocorre após a conclusão das obras e, consequentemente, a entrega das chaves ao comprador. Nesse momento, ele deverá quitar junto à construtora o valor integral de seu saldo devedor.

No entanto, como esse montante pode ser muito elevado, a maioria das pessoas optam por contratar um financiamento imobiliáriojunto a uma instituição financeira, a qual pode ser o banco da própria construtora.

Quais são as novas regras sobre a desistência de um imóvel na planta?

Até o final de 2018, não existia uma lei que regulamentava o distrato. Caso isso ocorresse, havia um entendimento na justiça que favorecia os compradores, já que as construtoras poderiam reter até 25% do valor quitado pelo cliente.

Entretanto, isso trazia inseguranças às empresas, pois, devido à necessidade de ressarcir prontamente o cliente, elas tinham o seu fluxo de caixa prejudicado, o que atrapalhava o bom andamento da construção dos empreendimentos.

Em muitos casos, as construtoras não conseguiram honrarem os seus compromissos e faliam, o que causou desemprego e o prejuízo de muitos clientes que não receberam o imóvel adquirido na planta.

Para evitar novamente essa situação, foi sancionado no final de dezembro uma lei que determina, de forma clara, os direitos e deveres das partes envolvidas em uma desistência de um imóvel na planta. Agora, os clientes que optarem por rescindir o seu contrato de comprometimento de compra, receberá de volta 50% do valor pago. Sendo que essa devolução ocorrerá apenas 30 dias após a emissão do Habite-se.

Essa regra incide quando o empreendimento está em regime de patrimônio de afetação — ou seja, a construção apresenta CNPJ e contabilidade distintos da construtora, sendo que ela não faz parte do patrimônio legal da mesma. Caso a obra não esteja nessa situação, a multa pelo distrato será de 25% do montante pago, sendo que a devolução deverá ocorrer 180 dias após a desistência da compra.

Caso o comprador encontre uma pessoa interessada em assumir o seu contrato, desde que a construtora aceite esse novo cliente, não ocorrerá a retenção do valor quitado. Além disso, a nova lei também define as penalidades caso ocorram atrasos na entrega do imóvel.

Agora, para não incidir multas e penalidades, a construtora deverá concluir o empreendimento até 180 dias após o término do prazo. Caso contrário, o comprador poderá pedir rescisão do contrato e receber todos os valores pagos. Se ele não optar pela desistência, a empresa deverá pagar uma indenização de 1% do montante pago para cada mês de atraso.

O que é e como é reajustado o saldo devedor?

Conceitualmente, o saldo devedor é o montante que ainda falta ser quitado de uma determinada dívida. Esse valor é reajustado mensalmente, já que ocorre o seu abatimento sempre quando há o pagamento de uma prestação. Além disso, ele sofre a incidência de juros e de índices.

No caso de um imóvel na planta, conforme já explicamos, a compra ocorre em duas etapas. Na primeira, o comprador ainda não a recebeu as chaves e, por isso, o saldo devedor é reajustado utilizando o INCC. Por meio desse índice, a construtora consegue se proteger da inflação, de modo a manter a qualidade e o bom andamento da construção.

Após a entrega das chaves, o saldo devedor deve ser quitado. Para isso, o comprador pode contratar um crédito imobiliário ou usar recursos próprios. No caso de um financiamento, existem diversos tipos de amortização, sendo o SAC e (Sistema de Amortização Constante) e a tabela Price os mais comuns.

Como é possível perceber, é preciso ter muita certeza ao adquirir uma residência em construção. Afinal, devido às novas regras sobre a desistência de um imóvel na planta, não é mais tão vantajoso optar pela rescisão do contrato de comprometimento de compra. Visto que, caso o andamento do empreendimento esteja dentro do prazo, o comprador pode receber apenas a devolução de 50% do valor pago a construtora.

Caso você queira saber mais sobre esse tipo de negócio, entre em contato conosco. Teremos o prazer em ajudar.

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