O que é e como funciona a amortização do financiamento?

Tempo de leitura: 6 minutos

Pode até parecer difícil à primeira vista, mas, se bem explicado, fica fácil entender como funciona a amortização do financiamento. Em uma definição básica, podemos dizer que essa operação corresponde à diminuição do saldo devedor de quem compra um imóvel, conforme as parcelas vão sendo quitadas.

No momento de financiar o imóvel dos sonhos, o comprador precisa estar ciente de que os métodos de amortização mais utilizados no Brasil são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price.

Neste post, detalhamos as principais características e recomendações de cada um deles para que você possa planejar melhor o investimento e acertar na decisão. Vamos lá!

Entenda a amortização do financiamento

Primeiramente, é preciso compreender que amortizar um financiamento imobiliário é o mesmo que reduzir o valor original de uma dívida. Isso é, cada vez que uma parcela do financiamento é paga, significa que o comprador está amortizando o saldo devedor a ser quitado. Em se tratando de um financiamento imobiliário, o cálculo dos encargos é feito basicamente em função das seguintes variáveis:

  • saldo total devedor;
  • sistema de amortização vigente (SAC ou Price);
  • taxas de juros;
  • prazo contratual restante.

Para você entender como essas variáveis se relacionam, considere, sobretudo, o saldo devedor e o sistema de amortização vigente: o saldo é simplesmente a quantia que o cliente está devendo ao credor — no caso, o valor total do imóvel. Já a amortização, como dissemos, corresponde ao índice de diminuição do saldo devedor, conforme as parcelas do financiamento vão sendo quitadas.

Composição das tabelas SAC e Price

É aí que entram as Tabelas SAC e Price, que configuram o modo como essa diminuição vai ocorrer. A princípio, no sistema da Tabela SAC, o comprador precisa arcar com parcelas mais altas em relação à Tabela Price. Essas prestações se compõem pelo valor da amortização do saldo devedor (valor fixo) somado aos juros.

No sistema SAC, funcionaria assim: utiliza-se a maior parte do que é pago na parcela de modo a diminuir o saldo devedor. O restante seria utilizado para amortizar os juros. Dessa forma, e se considerarmos que o cálculo dos juros é feito em cima do valor total que se deve ao banco, quanto mais baixo for o saldo devedor, menor também será a taxa de juros.

É por isso que, no final do período de contrato, o consumidor terá pago um pouco menos pela propriedade financiada na Tabela SAC do que pagaria no financiamento pela Tabela Price. Muita gente prefere financiar o imóvel nessa modalidade, pois, mesmo que seja preciso apertar um pouco o orçamento para arcar com as primeiras parcelas mais elevadas, o valor da dívida vai diminuindo consideravelmente conforme a quitação do financiamento.

Fique por dentro da Tabela SAC

Como vimos, no Sistema de Amortização Constante (SAC), a tranquilidade do cliente em relação ao pagamento das parcelas costuma ser um pouco maior. Isso porque, assim que ele fecha o negócio, já sabe que o valor das parcelas diminuirá de acordo com o prazo de quitação.

Por outro lado, o comprador também estará ciente de que o valor investido em um primeiro momento será significativamente maior, já que na Tabela SAC as prestações começam mais altas e, só depois, diminuem ao longo do contrato de financiamento. Por isso, quem financia um imóvel pela Tabela SAC, precisa ter um orçamento muito bem definido para não correr o risco de ser engolido pelas primeiras parcelas.

Para você entender melhor como funciona a amortização do financiamento na Tabela SAC, vamos a um exemplo mais prático. Consideremos um financiamento com valor total de R$300 mil. Na Tabela SAC, o cliente pagaria aproximadamente R$3.800,00 na primeira parcela e R$800,00 na última, considerando o prazo de 360 meses após o início do contrato. Ou seja, é uma diminuição bastante significativa, concorda?

Outro benefício da Tabela SAC é que, caso o comprador precise renegociar o financiamento ou mudar de banco, o seu retorno financeiro será maior, visto que boa parte do saldo total devedor já estará sendo quitada ao longo das parcelas.

Conheça melhor a Tabela Price

A principal diferença entre a Tabela SAC e a Tabela Price é que, na segunda, o valor das parcelas do financiamento imobiliário é sempre o mesmo, ou seja, constante.

Planejamento é a palavra de ordem para quem escolhe financiar um imóvel pela Tabela Price. Afinal, o comprador sabe que terá que arcar com parcelas fixas durante todos os anos do contrato. Porém, com um planejamento adequado e um orçamento definido, é plenamente possível investir nessa modalidade de amortização de financiamento sem ficar com a corda no pescoço.

Feche o financiamento imobiliário

Você já sabe, mas não custa lembrar: para qualquer que seja o tipo de amortização escolhido, planejar-se bem é o segredo para garantir um investimento de sucesso. Até porque ninguém quer correr o risco de financiar um imóvel por longos 35 anos e só no meio do percurso perceber que deu um passo maior do que a perna, não é mesmo? Por isso, reflita muito bem antes de tomar sua decisão de compra e escolher as condições de financiamento.

Além disso, outro pré-requisito básico para quem vai comprar um imóvel é garantir que está fazendo negócio com uma empresa de credibilidade no mercado imobiliário. Uma boa dica para saber se a instituição é, de fato, confiável, é pesquisar a reputação do estabelecimento na internet — site oficial, redes sociais etc. —, e conhecer pessoalmente o local. Afinal, conhecendo de perto do empreendimento, você vai poder notar como os serviços são desempenhados, avaliando também a qualidade do atendimento recebido.

Por se tratar de um investimento de grande porte, esse atendimento precisa ser de primeira: o corretor deve orientar o processo de compra desde o primeiro contato até o momento final da entrega das chaves, sempre disposto a corresponder ao máximo os interesses e as expectativas do comprador. Dessa maneira, não restará dúvida de que a transação é legítima e segura.

Esperamos que com essa leitura você tenha compreendido melhor como funciona a amortização do financiamento, de modo a tomar uma decisão consciente e que caiba no seu bolso. Agora é só pegar as chaves e curtir o novo lar!

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